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放弃幻想 认清形势 放弃幻想

有了这样的标题,你肯定会认为我会讲一个古怪的话题,这一点我必须承认。

我想说的是,这么多年过去了,我终于意识到一个事实:

成都房价不会跌。

或者说,肯定不会让所有人都满意。

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让我从两个简单粗暴的论点开始:

1.作为房价基础的地价在涨,房价也在涨。

2.越来越多的人拥有房产后,“房价不能降”将成为这些人的共识,他们将共同努力防止这种情况发生。

比如有些城市,以前个别楼盘降价,买了那些房子的人第一反应就是维权,甚至砸烂售楼部。

可见,降低房价的想法只能存在于无房者心中,而有房者会以“有产者恒心”的意识第一时间跳出来反对。

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我们来看看楼市的晴雨表——二手房市场的走势。

RealData二手房市场月报显示,4月份成都虽然疫情尚未消除,但新上市的业主对市场有了新的信心,上市价格持续上涨。即使是上市周期长的房子,也几乎没有降价的意向。

如果二手房市场的趋势周期拉长,整体上升趋势会变得更加明显:

数据来源:Realdata

从2016年1月到2019年10月,这四年来,除了2018年“515”新政对二手房主影响较大外,人们对房价的坚定信心几乎没有动摇过。用一句话总结,成都一直在崛起。

如果你想回到过去7.8万元的均价,除非成都楼市乃至整个经济出现大衰退——但如果你用脚趾头想想,你就会知道这是不可能的。

成都现在是全国最热的城市之一,尤其是在“对年轻人的吸引力”这个指数上,一直是网络名人的普遍存在——自身软硬件突出,宣传愿意投入,这个城市吸引的人才数量每年都在增加。

人才越来越多,自然有买房的需求。

至此,成都真正打下了一盘精致细致的棋局。

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有人会说,成都光是贝壳上的二手房就已经达到了13万套左右,就算不算车位和商家,也有11万套出售,由此得出二手房堆积起来房价可能会下跌的结论。

但事实上,成都的二手房比很多人想象的要稳定。

绝大多数购房者看到的,最多是某个小区或某个小区的局部起伏,根本看不到二手房市场的全貌。

有一个看似矛盾的现实——其实成都新房市场的改善趋势,有相当一部分是刚需。

这句话怎么理解?

当新房面积越来越大,价格越来越高的时候,大部分只是需要被迫进入二手房市场。很多卖二手房的人都换了改善购房者。

也就是说,只要这个市场有刚需,不仅能保持成都二手房市场的稳定,还能提振新房市场。

一个显而易见的事实是,人口众多的成都似乎从来不缺自己需要的东西。

2013年以来,成都的交易结构逐年变化,二手房交易占比逐年上升。到去年年底,RealData预测成都二手房的交易量可能已经接近50%——成都愿意买二手房的人不多,但很多人一开始只能买二手房。

图片:真实数据

数据还显示,去年成都的新房市场,100㎡以上的产品成交量已经达到80%,而二手房市场的平均成交面积大多在100㎡以下。

市场分化日益明显。

关于这种循环,成都街头的一句俗语很生动:大鱼吃小鱼,小鱼吃虾虾,虾虾吃泥……而小鱼虾的理想就是变成大鱼大鱼,如此往复。

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最后再来说说新房,这方面没有降价的可能。

开发商有一万种方法防止房价下跌。

现有经验证明,对于开发商来说,只要价格挺好,他们就是在做俯卧撑,而在目前巨头遍地的市场环境下,“挺好”已经不再是一件难事。

那些撑不过去的中小房企,要么破产,要么自然会有巨头接手——排队拿到成都“爱情号牌”的企业不会太多。

更重要的是,成都房地产市场前期有很多政策和手段,不仅挤走了炒房者,防止房价暴涨,也意味着相应有更多的后手,可以操作空——随便一个政策放松,买家就会蜂拥而至。

关于这一点,相信很多人都有很深的了解。

总之,打算买房的人要做好“认清形势,放弃幻想”的准备,除非你决定一辈子不参与这个游戏。

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